投資方針を考える

良い年だし定期収入もあるので真面目に資産運用を考えようとしています。

結論から言うと、「借りれるものは借りてゆっくり返しつつ、浮いたキャッシュを運用する」方針になりそうです。

運用は掛け算なので、資産を増やすには、資産をプラスするか利率を上げるかが考えられます。
利率を上げるのはリスク許容度次第で、まあ普通は既に出来る範囲の上限でやっていると思うので、資産をどんどん増やしていきたい訳です。
収入も上げるのも出来る範囲でやっているのが普通だと思うので、どこから借りてくる方法を考えるのですが、投資のための資金を調達出来る数少ない方法が不動産投資用の借入です。

借入によって、本来買えない額の資産(資金)を得る一方で、返済も発生するので、トータル(キャッシュ+資産-借入)で最もハイペースに増やせる方法を考える必要があります。
まだ計算しきれてないですが、購入した資産に占める借入の割合や借入利率・年数を変えつつ色々試算している感じ、出来るだけ頭金を少なく借り、かつゆっくり返すのが良さげです。
早めに払えばそれだけそのキャッシュの運用で得られた利益が得られなくなるからでしょうね。
頭金を減らすと利率も上がることが予想されますが、年数が短ければ大した影響は無いでしょう。

ゆっくり返すという点について、基本的に繰り上げ返済はしなくて良いと考えます。
借入利率や年数にもよりますが、繰り上げ返済は利子の節約が目的で、現在の低金利下では効果が薄く、繰り上げて返す分を運用することのリターンが節約できる利子より大きいという意見です。
もっとも借入利率以上の利回りで運用できる必要はありますが…。

まとめると、(借入金利以上の利率で)運用が回っている額(キャッシュ+資産)を増やすのが大事ということになります。
実は返済額はキャッシュが継続的に減らなければあまり関係ない。
ただし、運用益は確実ではないので、リスク管理上は運用益がある程度減っても返せる程度の借入に抑えておくのが無難。
1億借りて500万キャッシュフローがあるけど年750万返さないといけないみたいな時に、余裕資金が年500万あれば、運用による収入が半分の250万しかなくても何とか返せますが、余裕資金が年250万しか無いと、運用による収入がマックス入らないと破綻してしまいます。
その辺はバランス感覚が問われるところですね。

これまでは投資信託での運用を中心にやってきて、トランプ氏の影響などでそこそこのリターンを得ましたが、今回は上振れしたもののキャピタルゲインに頼る投資にはボラティリティが常に付きまとうので、インカムゲインを主軸にしていきたいと思いつつあります。
そういった文脈で、興味があるのが不動産投資であったり債券であったりします。
最近の流行りだとソーシャルレンディングも面白そうです。
そんな感じで、不動産投資でお金を引っ張りつつ、何度も複利をかけられるような運用をしていきたいです。